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Guida per comprare casa a Miami



1. Innanzitutto dovrai verificare il tuo credit score. I credit reports vengono tenuti dalle 3 maggiori agenzie di credito: Experian, Equifax e TransUnion. Mostrano se sei solitamente in ritardo coi pagamenti e se hai avuto seri problemi legati al credito in passato.

Il credit score si basa sulle informazioni riportate nel tuo credit report. Con un credit score basso avrai meno possibilità di ottenere i tassi d’interesse migliori e persino di ottenere un finanziamento. Per questo, è sempre bene essere a conoscenza del proprio credit score e avere una copia dei propri report . MyFICO.com.

Può capitare che ci siano errori. Se ne trovi qualcuno, contatta direttamente le agenzie per correggerli. Potrebbero essere necessari 2 o 3 mesi. Se il report è accurate ma mostra problemi passati, dovrai prepararti a motivarli prima di chiedere un prestito.



2. Definisci il tuo budget in base alle tue possibilità economiche. Potrai iniziare semplicemente con una calcolatrice, oppure potrai fare richiesta di pre-approvazione ad un creditore che analizzerà il tuo reddito, i debiti e i crediti per determinare il tipo di prestito per le tue esigenze.

In genere, la regola è scegliere una casa che costi meno del triplo del tuo salario lordo annuale. Se però hai già altri debiti o finanziamenti in corso, dovrai considerare case dal prezzo più basso. Inoltre, tutte le spese mensili per la casa non dovranno superare il 36% del tuo salario mensile lordo. L’ammontare dell’anticipo ti aiuterà a determinare quanto potrai permettere di pagare.



3. Prepara il tuo denaro per l’anticipo e i costi di chiusura. Generalmente, per ottenere un prestito, dovrai pagare almeno il 20% del prezzo della casa come anticipo. Se potrai pagare un importo superiore, il creditore potrebbe approvarti un prestito di maggiore entità, mentre se non arriverai alla cifra sarà più difficile riuscire ad ottenere un prestito.

Alcune agenzie pubbliche e private tra cui Fannie Mae, Freddie Mac, la Federal Housing Administration e il Department of Veterans Affairs offrono mutui con anticipi bassi attraverso speciali accordi con banche e società finanziarie. Se hai i requisiti, potrai persino pagare un anticipo pari al 3%.

In caso di anticipo inferiori al 20%, però, dovrai pagare un’assicurazione privata che protegga le banche nel caso in cui tu non riesca a ripagare i tuoi debiti. Di solito il costo è intorno allo 0,5% del valore totale del prestito all’anno.

Una volta stabilito l’importo dell’anticipo che riuscirai a versare, dovrai assicurarti di riuscire a pagare anche i costi di chiusura e le varie spese, da quelle per l’avvocato a quelle per l’ispezione, che possono facilmente arrivare a $10,000 e spesso persino al 5% dell’importo del prestito.

Se le tue disponibilità finanziarie non sono sufficienti a coprire tutto, avrai diverse opzioni. Gli acquirenti che comprano la loro prima casa, in genere possono prelevare fino a $10,000 senza penale da un conto pensionistico individuale (Individual Retirement Account). Se ne hai uno, però, dovrai pagare le tasse sull’importo. Potrai anche ricevere un regalo fino a $14,000 all’anno da ciascuno dei tuoi genitori senza pagare le tasse. Inoltre, verifica se il tuo datore può essere d’aiuto: alcune grandi aziende possono aiutarti con l’anticipo o ad ottenere prestiti con tassi d’interesse più bassi grazie a speciali accordi con determinate banche.



4. Trova un agente: i venditori affidano la loro casa ad agenti per la vendita, ma questi lavorano per i venditori, non per te. Vengono pagati dal 5% al 7% del prezzo d’acquisto, quindi sarà nel loro interesse farti pagare di più. Per questo avrai bisogno di un agente esclusivo che agirà nei tuoi interessi: l’agente del compratore. Gli agenti degli acquirenti hanno accesso alle stesse proprietà degli agenti dei venditori.



5. Cerca una casa. Innanzitutto, dovrai capire in quale quartiere vorrai vivere: in un’area più adatta alle famiglie, ai giovani o ai pensionati? In un’area di lusso o più accessibile? Indipendentemente dal fatto che tu abbia figli o meno, sceglila in base alla presenza di buone scuole, in quanto questo aiuterà a mantenere alto il valore della tua casa qualora in futuro tu voglia venderla.

Cerca anche di farti un’idea del mercato immobiliare dell’area. Per esempio, verifica che i prezzi delle case nei dintorni siano vicini o superiori a quello richiesto. Inoltre, cerca la casa durante la bassa stagione, poiché c’è meno competizione e i venditori sono più disposti a negoziare.

Non essere troppo restrittivo con i criteri di ricerca. Per esempio, seleziona le case in una fascia di prezzo tra il 10% in più e il 10% in meno nell’arco di 10 miglia rispetto a ciò che hai in mente.



6. Fai un’offerta. Una volta che trovi la casa che vuoi affrettati a lanciare un’offerta. Chiedi consiglio al tuo agente sull’offerta iniziale. Cerca di essere allineato con i dati delle ultime tre case vendute nell’area. Se vuoi davvero la casa, non stare troppo basso, ma cerca di negoziare un prezzo onesto. Sii creativo nel trovare compromessi che possano accontentare anche il venditore.

Una volta raggiunto un prezzo accettabile, l’agente del venditore redigerà un’offerta d’acquisto che includerà una data di chiusura stimata (di solito da 45 a 60 giorni da quando l’offerta viene accettata).



7. Contratto. Fai revisionare questo documento da un avvocato o dal tuo agente per accertarti che sia subordinato a:

  • L’ottenimento del tuo mutuo
  • Un’ispezione della casa per assicurarsi che non vi siano particolari difetti.
  • La garanzia che si possa effettuare un’ispezione 24 ore prima della chiusura.
  • Per dimostrare di essere in buona fede, dovrai anche versare un deposito (di solito tra l’1% e il 10% del prezzo di acquisto) in un conto vincolato. Il venditore riceverà questi soldi una volta che la vendita sarà conclusa. Se invece non andrà a buon fine, riceverai i tuoi soldi indietro solo al verificarsi di determinate condizioni specificate nelle clausole del contratto.



    8. Ottenimento del prestito. A questo punto, potrai rivolgerti alla società creditrice per ottenere il tuo prestito scegliendo tra tasso fisso o variabile. Dovrai pagare circa $50 - $75 per la verifica del tuo credito e altri $150 - $300 per una valutazione della casa. Molte banche, prima di approvare il prestito, richiedono che tu abbia un’assicurazione



    9. Ispezione. Oltre alla valutazione della casa che la società finanziaria effettuerà prima di concederti il prestito, è necessario che tu richieda anche un’ispezione, che costa in media tra i $300 e i $1,000 e può durare più di due ore.

    Richiedi di essere presente durante l’ispezione, in modo da venire a conoscenza di aspetti importanti riguardo alla tua futura casa, tra cui le condizioni generali, i materiali di costruzione, gli impianti elettrici e di riscaldamento. Se l’ispettore rileva problema significativi, come ad esempio la necessità d riparare il tetto, dovrai richiedere al tuo agente di discuterne con il venditore. Potrai chiedere al venditore di risolvere il problema prima del tuo trasferimento nella casa oppure detrarre il costo delle riparazioni dal prezzo finale. Se il venditore non accetta e non vuole rimediare, potrai rinunciare all’acquisto senza nessuna penale se questa eventualità era stata inserita nel contratto.



    10. Chiusura. Circa 2 giorni prima della chiusura vera e propria, riceverai dal creditore un documentofinale (HUD Settlement Statement) con un elenco di tutte le spese che dovrai pagare alla chiusura. Revisionalo attentamente. Includerà tutte le spese, come ad esempio I costi dell’assicurazione che proteggono te e il creditore da qualsiasi rivendicazione di proprietà dell’immobile (di solito sono inferiori all’1% del prezzo della casa). Il creditore può anche richiederti di aprire un conto vincolato con un deposito di circa due mensilità nel caso in cui tu rimanga indietro con i pagamenti del tuo mutuo o delle tasse di proprietà.

    Il tuo agente immobiliare ti spiegherà nel dettaglio tutti gli aspetti della chiusura.