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Il mercato dei condomini di Miami continua ad essere una calamita globale

Il mercato dei condomini di Miami continua ad essere una calamita per gli investitori internazionali, ma molti broker immobiliari sostengono che la linea tra residenti e investitori potrebbe ora diventare più sottile che mai.



Gli acquirenti del mercato dei condomini possono essere suddivisi in 3 categorie di uguali dimensioni. Infatti, un terzo degli acquirenti comprano appartamenti nei condomini per uso personale, come residenze permanenti, un terzo come seconde case e un terzo come investimento per affittarli. Nei due anni passati, l’inventario degli appartamenti in affitto era molto basso rispetto alla domanda, quindi si tratta di una soluzione molto ambita.

Questa classificazione riguarda il mercato complessivo dell’area di Miami, ma vi sono profonde differenze se si prendono in considerazione aree specifiche. In particolare, gli investitori prevalgono nelle aree di Downtown, Brickell e Miami Beach, mentre se ci si sposta a Doral, Coral Gables o Coconut Grove, la percentuale dei residenti è molto più elevata (i residenti rappresentano il 60%, contro il 20% in ciascuna delle altre 2 categorie.

A loro volta, gli investitori possono essere suddivisi in due sottocategorie. Alcuni comprano case in una fascia di prezzo bassa o media (sotto $1 milione), cercando un ritorno dal 5% al 7% -8%. Poi ci sono gli acquirenti di lusso, alla ricerca di maggiori vantaggi per tutelare il proprio capitale, che si accontentano di ritorni inferiori.

Un terzo trend che sta prendendo slancio è una combinazione tra seconde case e investimenti. Per esempio, il 60% degli appartamenti al 6080 Collins Ave, lanciati ad Agosto, sono già stati prenotati per la maggior parte da investitori. C’è una domanda molto elevata di proprietà con politiche d’affitto molto libere e flessibili che possa consentire ai proprietari di utilizzarle per un paio di mesi come case per le vacanze per poi affittarle durante il resto dell’anno. Questa tendenza è particolarmente forte a Miami Beach, dove circa il 65% degli appartamenti nei condomini sono di proprietà di acquirenti stranieri. La famiglia vi trascorre 2 o 3 mesi, spesso mentre l’uomo di casa fa avanti e indietro.

Questo accade sempre più spesso, specialmente tra gli investitori provenienti da Paesi come Venezuela e Brasile. A Brickell e su Biscayne, l’85% degli acquirenti sono investitori che affittano le loro case durante l’anno, mentre a Doral, che è molto popolata dai venezuelani, la proporzione tra investitori e residenti è di circa 40/60. 10 anni fa era più alta, ma molte persone ora hanno la green card e vi vivono permanentemente oppure sono pensionati provenienti dall’area di New York.

Mentre gli acquirenti a Brickell provengono soprattutto dall’America centrale e del sud, se ci si sposta più a nord, ad Aventura e Sunny Isles, c’è una prevalenza di persone del Nordest. Miami attira due gruppi di investitori che vogliono fuggire dall’inverno: quelli del nordest, che sono qui ora, e i Sud Americani che vengono nel periodo di Giugno, Luglio e Agosto. Quindi, i condomini sono sempre occupati! Mentre il mercato di Downtown-Brickell è popolato per l’80% da investitori che affittano i loro appartamenti, vi sono molti altri condomini come il The Palace, Santa Maria o gli edifici a Brickell Key, che attirano le famiglie residenti. Vi sono anche molti acquirenti che inizialmente hanno in programma di trascorrere solo un paio di mesi all’anno nella propria casa, ma poi finiscono per usarla molto di più di quanto si aspettassero.